수도권 내에서 부동산을 소유하거나 거래할 때 '주택수' 산정 기준은 매우 중요한 요소입니다. 특히 양도세, 종부세, 청약 자격 등에 큰 영향을 미치기 때문에, 어떤 주택이 '주택수 미포함' 대상에 해당하는지 정확히 아는 것이 중요합니다. 본 글에서는 수도권 기준으로 주택수에서 제외되는 주요 주택 유형과 그 조건들을 상세히 정리해 드립니다.
1. 장기임대 등록 주택 종류 (시기별 미포함 기준)
장기임대 등록 주택은 일정 요건을 충족하면 주택수 산정에서 제외될 수 있습니다. 먼저, 임대사업자로 등록된 주택이어야 하며, 임대 의무기간과 임대료 증액 제한 규정을 지켜야 합니다. 수도권의 경우 전용면적 85㎡ 이하이면서 기준시가 6억 원 이하의 주택이 대상입니다. 여기서 중요한 점은 조정대상지역과 비조정지역에 따라 기준시가 요건이 다르다는 것입니다. 조정대상지역은 기준시가 6억 원 이하, 비조정지역은 3억 원 이하의 주택만 주택수 제외 대상으로 인정됩니다. 같은 수도권이라 하더라도 해당 지역이 조정대상지역인지 여부에 따라 조건이 달라지므로 등록 전에 반드시 확인해야 합니다. 또한 임대 의무기간도 등록 시점에 따라 달라집니다.
- 2020년 7월 10일 이전 등록: 5년 이상 임대 시 주택수 제외 가능
- 2020년 7월 11일 ~ 8월 17일 등록: 최소 8년 이상 임대해야 제외 가능
- 2020년 8월 18일 이후 등록: 10년 이상 임대해야 주택수 제외 인정
이처럼 등록일 기준으로 임대의무기간이 점점 강화되었기 때문에, 과거 등록자는 혜택을 유지하면서도 단기 임대가 가능하지만, 최근 등록자는 10년이라는 긴 임대 기간을 충족해야 하는 점에 유의해야 합니다. 세무서 및 지자체 등록은 필수이며, 이를 어기면 세제 혜택이 소급 철회됩니다. 또한 계약 중도 해지, 임대료 상승 제한 초과 등 위반 시 주택수로 다시 포함될 수 있어 세심한 관리가 필요합니다.
2. 지방 지역 저가주택
수도권에서 부동산을 보유하고 있는 경우라도, 지방에 위치한 '저가주택'은 일정 요건 하에 주택수에서 제외될 수 있습니다. 대표적인 기준은 기준시가 3억 원 이하이며, 해당 주택이 실제로 사용되고 있는 실거주 또는 임대 목적일 경우입니다. 이 때 주택이 위치한 지역이 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 곳이어야 하며, 소유자가 해당 주택을 단지 투자 목적이 아닌 실제 거주나 일반 임대를 위해 사용하고 있다는 점을 입증할 수 있어야 합니다. 특히 1세대 1 주택 비과세 요건을 판별할 때 이러한 저가주택은 제외되는 경우가 많아 절세 전략에 유리하게 작용할 수 있습니다. 단, 동일 세대원이 다수의 지방 주택을 소유하고 있다면 일부만 제외될 수 있으며, 실거주 요건이 만족되지 않으면 포함될 수 있습니다.
3. 오피스텔 및 도시형 생활주택
오피스텔과 도시형 생활주택은 주택수 산정 시 혼동이 잦은 대표적인 유형입니다. 오피스텔은 기본적으로 '업무용'으로 등록되어 있으면 주택 수에 포함되지 않지만, 실제로 사람이 거주하고 있으며 주택으로 사용하는 경우에는 포함될 수 있습니다. 수도권에서는 특히 세무조사가 강화되어 있고, 전기·수도 사용량이나 주소지 등록 여부 등을 통해 실거주 여부를 판단하는 경우가 많습니다. 반면 도시형 생활주택은 원칙적으로 주택으로 간주되지만, 원룸형 구조나 일정 조건을 충족하면 일부 제외 대상이 될 수 있습니다. 특히 전용면적이 작고 다가구로 분리된 구조일 경우, 임대사업 등록 여부에 따라 제외 가능성이 생깁니다. 실제로는 세부 조건에 따라 매우 복잡하게 적용되므로, 국세청 해석사례나 세무전문가의 자문을 참고하는 것이 좋습니다.
결론
수도권에서 부동산을 보유하고 있는 경우, 단순한 소유 여부보다는 해당 주택의 성격과 등록 상태, 사용 용도에 따라 주택수 산정 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 장기임대주택, 지방 저가주택, 업무용 오피스텔 등은 모두 주택수 산정에서 제외될 수 있는 잠재적 요소입니다. 자신에게 해당되는 유형이 있는지 꼼꼼히 확인하고, 정확한 기준을 바탕으로 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다. 특히 제도 변경 시점에 따라 조건이 달라지므로, 최신 법령과 국세청 유권해석을 주기적으로 확인해야 합니다.